Проверка юридической чистоты квартиры — как осуществить

Порядок покупки квартир на вторичном рынке

На вторичном рынке представлена недвижимость, принадлежащая гражданам. Это означает, что каждая квартира может иметь приличную историю предыдущих сделок, скрытые или зарегистрированные обременения, иные проблемы. Порядок совершения сделки включает следующие этапы:

1. определение, за счет каких средств будет приобретаться квартира (собственные сбережения, ипотека или потребительский кредит, маткапитал и т.д.);
2. определение основных критериев сделки – месторасположение объекта, характеристики квартиры и дома, оптимальная цена;
3. поиск вариантов – самостоятельно, через риэлтора, через интернет, СМИ и т.д.;
4. проверка юридической чистоты сделки, благонадежности продавца и его представителя, параметров квартиры;
5. согласование условий сделки с продавцом и его представителем;
6. подготовка письменного договора купли-продажи, согласование его с банком (при ипотечном кредитовании);
7. расчет с продавцом (если стороны не договорились о передаче денег после регистрации сделки);
8. подача документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ;
9. получение зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, подтверждающей переход права собственности;
10. решение вопросов о передаче ключей, выписки предыдущих жильцов и освобождении квартиры.

Естественно, это только примерный алгоритм действий, который может включать множество дополнительных этапов и стадий. На каждом этапе могут встречаться подводные камни, выявить которые можно только при тщательной проверке документов.

Нужен ли юрист или риэлтор

Только в редких случаях сделки совершаются самостоятельно, т.е. без обращения к риэлтору, юристу или иному представителю. Насколько оправданы такие услуги? Привлекая юриста или риэлтора к проведению сделки, покупатель вправе рассчитывать:

1. на помощь при подборе оптимального варианта квартиры;
2. на проверку документов и личности продавца;
3. на помощь в согласовании условий сделки, составлении договора и иной документации;
4. на сопровождение при подписании документов, передаче денег, регистрации в Росреестре или МФЦ.

Учитывая, что для выбора вариантов сейчас можно использовать электронные базы данных в сети интернет, необходимость в услугах представителя существенно снижается. Однако к проверке юридической чистоты сделки действительно лучше привлечь опытного юриста, который разбирается в нюансах гражданского законодательства. Риэлтор поможет устранить риски при выборе безопасного варианта расчетов, возьмет на себя подготовку договора и иных документов.

Однако, даже поручив ведение сделки представителю, покупатель не может устраняться от личной проверки всех факторов. Оплата услуг риэлтора или юриста не дает гарантию, что все риски и проблемы автоматически устраняются. Если же покупка происходит через крупных операторов ипотечного кредитования (например, Сбербанк), необходимость в привлечении риэлтора или юриста не столь велика.

Проверка собственника жилья на вторичном рынке.

Стандартная проверка владельца недвижимости заключается в изучение:

• паспорта;
• справок ПНД, НД;
• справки из ПФР о маткапитале (для семей с детьми);
• нотариального согласия супруга (если жилье приобреталось в браке).

Помимо этого надо «пробить» продавца по базе ФССП и реестру банкротов.

Экспертиза паспорта.

Проверка жилья на правовую чистоту начинается с экспертизы паспорта продавца на показе. Если у владельца его нет, от сделки надо отказаться. При осмотре недвижимости невозможно провести качественную органолептическую экспертизу документа. Но следует проверить:

1. Износ и равномерность изношенности страниц.
2. Совпадение номеров на всех страницах.
3. Состояние защитной нити и прошивки на страницах 10-11 и 19.
4. Соответствие даты выдачи возрасту продавца. По закону удостоверение личности меняют в 20 и 45 лет. При замене в другом возрасте стоит уточнить причину.
5. Четкость оттиска печати на 2 странице.
6. Качество наклейки ламинирующей пленки.
7. Количество штампов выписки-прописки, а также разрыв времени между датами регистрации. Должны насторожить: частая смена места жительства и длительное проживание без прописки (указывает на судимость).
8. Реквизиты старого (страница 19).

На показе следует его сфотографировать (страницы с фото, пропиской и реквизитами предыдущих удостоверений). Номера действующего и старого паспорта можно «пробить» через сервис на портале ГУВМ МВД. При внесении аванса и подписании ПДКП рекомендуется взять УФ-лампу (продается на Алиэкспресс). С помощью ультрафиолетового прибора проверяется отсутствие изменений и качество свечения волнистых линий УФМС под фотографией на странице 3. При нарушении равномерности линий следует отказаться от внесения аванса или обратиться в компанию для профессионального контроля.

Пока не будет удостоверена подлинность паспорта, проверка вторичного жилья на обременения, запреты и аресты (бумажных документов и online выписок) бессмысленна.

Поиск информации в базах.

Базы ФССП и Арбитражного суда находятся в открытом доступе. Зная данные паспорта и ФИО человека, всю информацию о долгах и фактах банкротства можно найти в интернете на официальных сайтах ведомств. Помимо собственника нужно проверять его супругу. Если продавец руководит компанией (является ИП), уточните её финансовое состояние. При банкротстве организации кредиторы могут наложить взыскание на имущество предпринимателя (в т.ч. и на то, что было отчуждено за последние 3 года). Проверить судимость в режиме online пока невозможно. Придется обращаться в юридическую фирму, детективное агентство или к знакомому сотруднику правоохранительных органов. Если неизвестно, как проверить собственника и жилье на вторичном рынке при покупке, лучше сразу идти в специализированную фирму.

Медицинские справки.

Чтобы проверить квартиру при покупке на вторичном рынке, нужно взять справки ПНД и НД для удостоверения дееспособности владельца жилья. Также стоит попросить продавца получить справку о том, что за последние 3 месяца он не принимал никаких сильнодействующих и психотропных препаратов. Оформляется она в поликлинике по месту жительства. При лечении некоторых заболеваний (ВИЧ, рак, туберкулез, системная красная волчанка) пациент вынужден принимать лекарства, влияющие на психику и изменяющие восприятие. Прием сильнодействующих лекарств может стать причиной оспаривания сделки купли-продажи.

Разрешение опеки.

Если один из владельцев жилья не достиг совершеннолетия, для сделки потребуется разрешение опеки. Обычно разрешение выдается ООиП на отчуждение недвижимости с последующей покупкой нового. Рекомендуется проверить жилье на отсутствие ограничений, а приобретаемое несовершеннолетнему на наличие юридических запрещений.

Проверка вторичной квартиры на ограничения прав собственности по адресу необходима для удостоверения правомерности купли-продажи. Экспертиза проводится в несколько этапов и позволяет минимизировать риск признания сделки недействительной в соответствии с действующими законодательными актами.

Прописка третьих лиц

Многолетняя история квартиры допускает, что на её площади могут остаться прописанными граждане, оставшиеся от предшествующих хозяев. По преимуществу такие сделки существенно снижают стоимость помещения, так как впоследствии выписывать этих жильцов придётся новому владельцу. Кроме этого, нет гарантии, что суд встанет на сторону нового собственника.

Для того чтобы избежать таких инцидентов, нужно затребовать выписку из домовой (поквартирной) книги. Если квартира имеет давнюю историю, лучше всего, чтобы эта выписка была расширенной (архивной). Такая выписка должна быть на руках у продавца в момент показа квартиры. Перед сделкой целесообразно запросить простую справку, гарантирующую отсутствие на жилплощади посторонних граждан.

Также нужно внимательно изучить выписку из ЕГРП, убедившись в том, что все предшествующие сделки проведены добросовестно

Особенно важно выписать матерей несовершеннолетних жильцов. Если они останутся зарегистрированными на перешедшей покупателю жилплощади, то их выписка может затянуться вплоть до достижения детьми возраста 18 лет

Если у матери прописанной вместе с детьми нет иного жилья – суд вправе отказать в снятии этих граждан с регистрационного учёта. Единственной категорией прописанных граждан, не представляющей опасности для нового собственника, являются временные жильцы, так как они утрачивают право на прописку в установленный срок.

Под третьими лицами понимаются граждане, которые могут встроиться в сделку с третьей стороны, начав оспаривать двусторонний договор, которым является купчая. Такие действия допустимы, если права граждан неявные, но допускающие участия в оспаривании сделки.

Право на часть жилплощади имеют нижеследующие категории:

• совладельцы, имеющие право на долю в квартире;
• супруг, если квартира приобреталась в совместную собственность;
• лица, чьи имущественные интересы были нарушены.

Поэтому долевая собственность требует предоставление доверенности от совладельцев, а от супруга нужно согласие на сделку. Особенная внимательность нужна, когда супруги в разводе. Если раздела имущества не последовало, то в течение 3 лет, согласно нормам статьи 196 ГК РФ, бывший супруг может предъявить свои имущественные права.

Если один из не выписанных родственников находится в местах лишения свободы, то его право на имущественные претензии вступает в силу с момента его выхода из мест заключения. То же касается граждан, выехавших в длительную командировку за рубеж и отсутствующих по иным уважительным причинам длительное время.

Это особенно важно, если таковые являлись супругами, детьми или супругами детей, которые имели право на приватизацию, но не участвовали в ней и не представили в отдел по приватизации официальный отказ. СОВЕТ: Если при приватизации были нарушены права одного из членов семьи, прописанного в квартире, то он может затребовать восстановление нарушенных прав в суде, причинив ущерб новому владельцу

Такие сведения можно получить, сверив данные из архивной выписки со сроками приватизации квартиры.

СОВЕТ: Если при приватизации были нарушены права одного из членов семьи, прописанного в квартире, то он может затребовать восстановление нарушенных прав в суде, причинив ущерб новому владельцу. Такие сведения можно получить, сверив данные из архивной выписки со сроками приватизации квартиры.

При выбытии одного из претендентов из процедуры приватизации, нужно запросить справку из администрации о том, что указанное лицо официально отказалось от участия.

Ответы юриста на частые вопросы

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?

Сведения о застройщике должны быть в едином реестре. Если компании там нет, это повод насторожиться и отказаться от сделки. Также на сайте Минстроя России можно проверить новостройки на соответствие требованиям законодательства, чтобы минимизировать риски. Перед заключением договора рекомендуется запросить у застройщика документы, представленные выше.

Какие документы необходимы при покупке квартиры с обременением?

Продавец должен представить ипотечный договор с банком, а также разрешение на продажу или замену заемщика. Если кредитор требует погашение ипотеки перед продажей, разрешение не понадобится, но покупатель должен внести задаток, равный сумме задолженности.

Потерял договор купли-продажи, по которому купил квартиру. Сейчас хочу ее продать. Можно ли восстановить ДКП?

Да, договор восстанавливается через Росреестр. Нужно подать заявление о выдаче дубликата. Если ДКП удостоверялся нотариусом, дубликат можно получить и у него.

Какие нужны документы при покупке квартиры у застройщика, чтобы проверить его на банкротство?

Застройщик такие документы не предоставляет, но можно самостоятельно проверить информацию о нем через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также для граждан доступна проверка на наличие долгов через Банк данных исполнительных производств ФССП.

Где продавцу получить документы об отсутствии долгов по ДКУ при продаже квартиры?

Справки выдаются УК или ТСЖ. По некоторым услугам они предоставляются отдельными организациями (электросетевой компанией, водоканалом). Подробности нужно уточнять в УК, в каждом регионе разные правила.

Как самостоятельно проверить чистоту сделки при покупке вторички?

Такую услугу, как проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке, предлагают многие юридические компании. Но многие покупатели в целях экономии средств предпочитают сделать это самостоятельно.

Следует попросить продавца показать документы:

1. паспорт (см. выше);
2. правоустанавливающие документы. Отражают причину перехода прав собственности к нынешнему владельцу, например, договор купли-продажи или дарения;
3. правоудостоверяющий документ. До 2020 г эту роль играло свидетельство о праве собственности, затем — выписка из ЕГРН;
4. кадастровый паспорт на квартиру;
5. выписка из БТИ. Отображает историю перехода прав собственности до 1998 г;
6. справка по форме №9 («О регистрации»). Перечисляются прописанные и снятые с регистрации лица, обозначается степень их родства с собственником;
7. справка по форме номер 7 («Характеристика жилого помещения»). Сообщаются площади помещений и высота потолка, строительные материалы и отделка, характеристика системы отопления и дата постройки. Важный документ, поскольку продавец или риэлтор часто преувеличивают площади отдельных помещений либо дезинформируют продавца относительно материала стен;
8. справка по форме №12 («О снятии с регистрации некоторых категорий граждан»). В отличие от формы №9, приводятся данные о лицах, пребывающих в местах лишения свободы, проходящих службу в Вооруженных силах РФ по призыву, состоящих на стационарном лечении в психоневрологическом интернате. За такими гражданами сохраняется право прописаться в данной квартире, а соответственно и проживать в ней, даже если владелец поменялся;
9. выписка из домовой книги. Также содержит информацию о зарегистрированных и снятых с учета жильцах. Выдают только собственнику в ЕРЦ;
10. справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
11. справка о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Подтверждает его дееспособность. В первую очередь ее стоит потребовать у продавца в глубоко пожилом возрасте. Полезно проверить подлинность документа в регистратуре упомянутых учреждений. Если сомнения остаются, проводят медосвидетельствование продавца;
12. согласие супруги/супруга, если продавец состоит в браке. Обязательно заверяется нотариусом.

Планировку, изображенную в кадастровом паспорте, сверяют с фактической. При наличии расхождений от продавца требуют узаконить перепланировку, иначе новому владельцу грозит штраф. Полезно проверить при помощи официального сайта ФНС, не зарегистрировано ли по данному адресу юридическое лицо. Правда, большой проблемы это не представляет, поскольку отменить регистрацию не сложно.

Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Проверка договора купли-продажи

Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с образцом, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста.

Передача денег

Через банковскую ячейку. В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру. Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами. Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта. В договоре указывается список документов, позволяющий продавцу забрать деньги из банковской ячейки. Как правило, это:

• договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;
• выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги. Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы. Стоимость составляет 2000 руб. После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги.

Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка. Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы. Процесс расчетов выглядит следующим образом:

1. Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
2. Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
3. Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.
4. Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.
5. Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя

Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу

Подписание
Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ). Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах. Образец можно скачать на сайте Росреестра. В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней.

Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм. Главное, чтобы она была письменной, а не устной ( и ГК РФ).

• Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по Гражданскому кодексу. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.
• Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи. Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр. Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу.

Можно ли проверить историю всех сделок, проведенных с квартирой?

Да. Для этого потребуется расширенная версия выписки из ЕГРП. Она позволит установить полную родословную жилья с 1998 года, то есть с момента создания реестра. Из документа вы узнаете, когда, к кому и на каком основании переходила квартира за это время, в каких судебных спорах фигурировала. Правда, в отличие от стандартной справки Росреестра, получить эти сведения вправе только собственник. Поэтому если продавец наотрез отказывается делать запрос, скорее всего, ему есть что скрывать. Еще один повод задуматься — когда жилплощадь слишком часто меняет хозяев. Дело тут может быть в самой квартире. Скажем, в доме регулярно прорываются трубы, из окон дует, а соседи связаны с криминалом. Либо вам попались мошенники, которые с помощью перепродаж пытаются «отмыть» недвижимость после незаконной сделки. И этот вариант намного хуже, ведь когда нарушения выявят, пострадает именно последний покупатель. Если в ЕГРП данных о квартире нет, значит, после приватизации с ней не совершали никаких операций. Справку о собственниках такого объекта можно получить в местном БТИ.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

• Конечно же — паспорт.
• Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
• При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
• Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

• Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
• Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Самостоятельная продажа квартиры. Что следует учесть?

Чтобы продать квартиру быстро и выгодно, следуйте следующим правилам:

1. Определитесь какова цель продажи квартиры

Если ваша цель – только получение определенной суммы денег, тогда нужно определиться с ценой, собрать все документы и начать рекламировать недвижимость. Однако если ваша цель – купить новое жилье вместо старого, придется спланировать заранее сколько потребуется денег, сколько останется или придется доплатить, а также как вы будете вести взаиморасчеты.

Если вы будете привлекать агентства недвижимости учтите, что они, как правило, берут за свои услуги 2-3% от стоимости квартиры. При обмене комиссия агентов будет составлять около 6% (3% с покупки и 3% с продажи).

Учтите этот процент, если вы захотите купить на вырученные деньги квартиру или дом.

2. Проведение оценки квартиры для продажи

В этом вам помогут объявления в интернете, газетах, СМИ

Обратите внимание на такие доски объявлений, как:

• sob.ru;
• cian.ru;
• Яндекс.Недвижимость;
• avito.ru;
• domofond.ru.

На этих интернет-ресурсах содержится огромное число объявлений. Найдите там вариант, похожий на ваш, сравните цены. На старте продажи вашей квартиры можно поставить цену чуть выше средней. Если будет спрос на жилье, отлично: вы сможете выгодно продать недвижимость. Если клиентов окажется мало, следует постепенно снижать цену, а при встрече с покупателями — торговаться.

3. Готовим нужный пакет документов

Чтобы правильно продать квартиру самому, нужно заранее подготовить весь пакет документов:

1. оформляем кадастровый паспорт на квартиру;
2. проверяем наличие и своевременность оформления технического паспорта;
3. выписываем всех проживающих;
4. если квартира покупалась по ипотеке, необходимо подтверждение оценочной стоимости квартиры;
5. если собственником квартиры является супруг или несовершеннолетние дети, запасаемся согласием супруга на продажу, ситуацию с детьми решаем через органы опеки и попечительства.

Учтите, сейчас покупатели не любят ждать. И предложений квартир вокруг них предостаточно. Поэтому лучше сразу иметь готовый пакет всех бумаг на случай сделки.

4. Проводим рекламную компанию по продаже квартиры

Когда вся документация к будущей сделке готова, можно начинать рекламную кампанию. Рекомендуется разместить объявления в СМИ, газетах, всех сайтах в интернет. По-прежнему весьма результативной является тактика расклейки объявлений на подъездах, на окнах своей квартиры или размещения растяжки (баннера) на своем балконе.

Учтите, что найти покупателя сегодня очень непросто. Рынок переполнен предложениями на продажу. На нашем сайте Nedvio.com мы уже не раз писали о том, как правильно рекламировать свою недвижимость

Если учесть эти советы, вы сможете быстро привлечь внимание большого числа людей к вашему объекту

5. Проводим предпродажную подготовку квартиры

Ее рекомендуется начать параллельно с запуском рекламы.

Перед тем как показывать квартиру, ее необходимо привести в порядок: вынести старый хлам, ненужную мебель, освежить, почистить. Клиенту будет приятно видеть аккуратный ремонт и ухоженное просторное жилье, где он сможет представить себя полноправным хозяином.

6. Показы и переговоры

В разговорах с потенциальными покупателями подчеркивайте преимущества вашей квартиры, ЖК и района. Однако не переусердствуйте, в противном случае клиент подумает, что вы что-то скрываете.

По этой же причине не следует делать капитальный ремонт перед продажей, особенно если вы продаете недорогую квартиру в спальном районе. Клиенты могут подумать, что вы хотите скрыть какие-либо недостатки (протекающую крышу, грибок на стенах и т. д.) Лучше показать квартиру в удовлетворительном состоянии.

Если вы сделали все необходимые этапы, далее остался последний шаг.

7. Выходим на сделку

Завершающий этап – самый главный. Позаботьтесь о том, кто будет сопровождать сделку, чтобы избежать обмана. Проверка документов, оформление получения аванса – все эти процедуры должны быть под контролем опытного специалиста. Так что на данном этапе обойтись без помощи риэлтора или опытного юриста вряд ли получится.

В любом случае, сопровождение сделки обойдется вам гораздо дешевле, чем весь процесс поиска покупателя через агентство. Безусловно, в этом деле есть масса тонкостей и нюансов. К счастью, к большинству из них можно подготовиться, следуя нижеприведенным советам.

Что такое вторичка

Некоторые граждане негативно относится к вторичному жилью. Они ошибочно считают, что покупателям придется выбирать из старых квартир, с неудобной планировкой и устаревшими условиями проживания. На самом деле, рынок вторичного жилья – это огромный жилой фонд, основным отличием которого является наличие оформленного права собственности на каждый объект недвижимости.

Проще говоря, если квартира в новом, только что введенном в эксплуатацию доме, была продана и прошла процедуру государственной регистрации права собственности в Росреестре, она уже «вторичка».

Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, имеющих различные категории и характеристики.

Можно выделить несколько видов:

1. Эконом-класс. Жилье в домах старой постройки, высотностью не более 2-4 этажей. Планировка неудобная, общая площадь квартиры и отдельных помещений (кухня, ванная, туалет) очень маленькая. Иногда отсутствуют необходимые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод).
2. Стандартное жилье. Квартиры в типовых домах высотностью от 5 до 16 этажей. Имеются 1, 2 и 3-комнатные варианты.
3. Жилье улучшенного типа. Недвижимость в домах современной постройки. Отличается удобством планировки и повышенной комфортностью.
4. Элитное жилье. Обычно в домах не более 30 квартир, зачастую жилплощадь занимает целый этаж. Отличаются высокой комфортностью. Обязательное условие – наличие закрытой, облагороженной внутридомовой территории (лифт, консьерж, автопарковка, охрана, детская площадка).

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке по шагам поговорим далее.