Ипотековед

Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Проверка договора купли-продажи

Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с образцом, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста.

Передача денег

Через банковскую ячейку. В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру. Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами. Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта. В договоре указывается список документов, позволяющий продавцу забрать деньги из банковской ячейки. Как правило, это:

• договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;
• выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги. Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы. Стоимость составляет 2000 руб. После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги.

Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка. Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы. Процесс расчетов выглядит следующим образом:

1. Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
2. Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
3. Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.
4. Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.
5. Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя

Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу

Подписание
Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ). Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах. Образец можно скачать на сайте Росреестра. В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней.

Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм. Главное, чтобы она была письменной, а не устной ( и ГК РФ).

• Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по Гражданскому кодексу. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.
• Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи. Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр. Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу.

Что необходимо учесть при переговорах?

Всегда ведите переговоры, просите подтверждения каждого ответа. Список насущных и верных вопросов помогут вам определиться с выбором квартиры и действовать далее.

Что нужно спросить, покупая вторичное жилье:

1. Узаконена ли перепланировка? Если нет, то БТИ запретит вам перепродать или подарить жилье детям, отписать ее по наследству. После кончины вся территория перейдет в собственность государства.
2. Тепло ли в квартире? В подтверждение вам должны дать план. Если вам откажут, имейте ввиду, что стены тонкие, возможно, плохая изоляция.
3. Утепленные стены в угловой квартире? Если балкон и боковые стены не утеплялись в панельном доме, то вам придется это сделать. Панельные фасады имеют хорошую теплопроводимость, значит, зимой будет холодно, а летом жарко.

4. Покажите документы? Если вам откажут, бейте тревогу. Здесь могут быть и бывшие супруги, и несогласие родственников, и прочие проблемы.

5. Задаток вернете? Продавец обязан вернуть задаток, а не аванс. Если квартира не будет куплена по его вине (сорвана сделка, например), задаток он должен вернуть.

При покупке жилья в новостройке, также стоит уточнять некоторые детали:

1. Кто застройщик? Это вопрос позволит выяснить, есть ли официальное разрешение на ввод в эксплуатацию дома.
2. Сколько лет дому? Вы сможете выяснить, из каких материалов строился дом, сколько времени он возводился, был ли заморожен и по каким причинам.
3. Грузовой лифт есть? Если он отсутствует, а жильцы, делающие ремонт, будут использовать общественный, которой служит всего 20 лет, могут возникнуть проблемы с его эксплуатацией и сроком службы.
4. План квартиры есть? Любой застройщик имеет план квартир, где четко видны размеры жилых и нежилых зон. Если по плану они отличаются, попросите документы, по которым строился каркас здания.
5. Есть ли счетчики? Стоит позаботиться о том, чтобы все коммунальные счетчики были подключены и имели срок службы. Многие замороженные проекты, которые сдавались в эксплуатацию через несколько лет, имели счетчики, которые не подлежали проверкам, а лишь смене и новой пломбировке.

Эти вопросы помогут вам выявить подводные камни, либо опровергнуть свои ожидания и продолжить осмотр понравившейся квартиры, поэтому на них обязательно нужно обращать свое внимание. Дополнительную информацию о том, какие вопросы задавать и что следует уточнить на переговорах, вы узнаете в другой статье

Дополнительную информацию о том, какие вопросы задавать и что следует уточнить на переговорах, вы узнаете в другой статье.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности. Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать. Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

• правоустанавливающий документ;
• правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу. Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения. Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Доверенность на сбор документов

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов. Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях. Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений. В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать. Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него. Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Способ 1: банковская ячейка/сейф/хранилище

Самый безопасный вид наличного расчета при купле-продаже недвижимости — передача денег через сейфовую ячейку. Это металлический бокс для материальных ценностей и бумаг, находящийся в депозитном хранилище банка под охраной. Суть способа: владелец квартиры, покупатель и представитель кредитной организации заключают договор, согласно которому деньги за проданную квартиру передаются через ячейку. В документе прописываются условия, сроки получения средств и доступа к ним.

После помещения денег в ячейку покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи квартиры, регистрируют его в Росреестре. Затем бывший владелец жилья со своим экземпляром документа обращается в банк. Сотрудники кредитной организации, в которой лежат деньги, проверяют документы, и если все в порядке, дают ему доступ к ячейке. Ключ к ней хранится либо у приобретателя, либо в кредитной организации — по согласованию сторон.

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

• ФИО всех собственников;
• размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
• дату получения жилого помещения в собственность;
• наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
   • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
   • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.

1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
   • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
   • безвестно отсутствующих;
   • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

Наследование по закону

На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать

Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Не проверяют права других лиц, зарегистрированных в квартире

Перед покупкой нужно обязательно проверить квартиру на чистоту — выяснить, кто кроме продавца в ней прописан и какие эти люди имеют права. Может оказаться, что собственников несколько — значит, при покупке вам нужно разрешение каждого из них. Иначе может случиться так, что вы заплатите деньги одному человеку, а второй собственник через суд обяжет вас вернуть ему недвижимость.

Кроме того, если квартира была приватизирована и другие члены семьи продавца отказались от приватизации в его пользу, то они всё равно сохраняют за собой право пользоваться жилым помещением. И, к сожалению, бывают случаи, когда эти родственники через суд доказывают своё право вселиться в квартиру. 

Как правильно сделать

Запросите у собственника выписку из домовой книги или единый жилищный документ, в котором указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если в ней прописаны несовершеннолетние дети, то убедитесь, что у продавца есть разрешение органов опеки на продажу. 

После выясните, приватизирована ли квартира — это можно сделать с помощью грамотного юриста. Если да, то попросите у членов семьи собственника нотариально заверенные отказы от претензий на проживание в этой квартире.

ТОП 5 самых популярных схем мошенников

Крупные суммы, фигурирующие в сделках купли-продажи недвижимости, не могут не привлекать в эту сферу мошенников. Ими разработано немало способов обмануть честных граждан, покупающих жилье.

1. Покупка по фальшивому паспорту.

   Дорогой, но действенный способ заключается в длительной аренде квартиры у хозяина, находящегося в отъезде. Копию паспорта, необходимую для договора аренды, используют, чтобы изготовить фальшивый документ на квартиру.

   По нему мошенники получают недостающие для продажи квартиры документы, продают квартиру от лица хозяина и исчезают с деньгами. В случае суда, такая сделка будет признана недействительной и возвращена законному хозяину. Покупатель останется без жилья и без денег.

   Обращение к профессиональному юристу с целью проверки чистоты документов – это то, что убережет вас от жадности и алчности жуликов.

2. Покупка квартиры, принадлежащей лицу из группы риска.

   К такой категории относят одиноких пенсионеров, пациентов с психоневрологических и наркологических диспансеров, т.е. лиц, которые могут не отдавать себе отчета в своих действиях. Совершение покупки с таким партнером тщательно скрывается с помощью нескольких перепродаж, чтобы не вызывать подозрений.

   Впоследствии признание недееспособности хозяина сделает покупку незаконной, лишив покупателя и жилья, и средств. Во избежание подобных неприятностей надо проверять подаваемые на покупку документы лично, и избегать квартир, в прошлом которых присутствует наличие нескольких подряд сделок, заключенных в сжатые сроки.

3. Скрытые законные наследники.

   Покука унаследованной квартиры – наиболее рискованное мероприятие. Даже через полгода после сделки могут появиться наследники. В их роли могут выступать незаконнорожденные дети, неизвестные и самому хозяину, или вполне известный родственник, ранее не претендовавший на наследство, а теперь передумавший.

   Определенными гарантиями от подобных случаев могут служить: во-первых, ознакомление со справкой о составе семьи собственника, во вторых, нотариальное заверение заявления от продавца о том, что в случае притязаний наследников на недвижимость он обязуется самостоятельно урегулировать все денежные вопросы.

4. Продажа квартиры по фальшивой доверенности.

   Доверенность обычно выдают владельцы квартир, проживающие за границей. В незаконном варианте аферисты могут использовать подложную доверенность, бумаги, оформленные на умершего, отозванный или просроченный документ. Избежать этого можно, если настаивать на личной встрече с собственником до заключения договора.

5. Ущемление прав несовершеннолетних.

Сделка может быть совершена по недосмотру или халатности и заключаться в двух вариантах:

• Если ребенок был выписан в иную жилполощадь органами опеки. И он может до 21 года обратится в суд, и квартира будет изъята.
• Если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, дети должны иметь выделенные доли в ней. Иначе дальнейшие действия по продаже квартиры могут признать недействительными.

О том, какие мошеннические схемы наиболее распространены при проведении сделок на вторичном рынке, а также с какими подводными камнями может столкнуться покупатель, мы рассказываем в отдельной статье.

Как купить жилье самостоятельно

Итак, вы решились на покупку жилья и хотите все сделать сами. Вот вам полезная инструкция, которая поможет осуществить сделку по закону и стать обладателем новой квартиры.

Основные моменты

Первым делом определите для себя главные факторы выбора жилья. Сюда относятся цена, расположение, состояние, новостройка или вторичка, планировка, ипотека или покупка единоразовым платежом. Также необходимо сразу определиться с тем, на кого будет оформлено жилье и что вы будете делать с уже имеющейся квартирой (если она, конечно, есть).
Помните, что при покупке квартиры без риелтора вы отвечаете за все эти моменты сами. Никто вам не будет предлагать подходящие варианты. То есть вам придется тратить свое время на поиск жилья, общаться с собственниками или их посредником. Если понимаете, что это вам не под силу, то лучше сразу обратитесь за помощью в одно из агентств.
Поиск жилья можно совершать на известных интернет-площадках.

Выбор жилья

При осмотре вариантов квартир, следует обращать внимание не только на планировку и состояние жилья, но и прилегающую территорию, а также состояние самого дома. Сюда стоит отнести следующие пункты:
· Осмотр подъезда, дома на предмет трещин.
· Шумоизоляция, запах, наличие насекомых, температура воздуха, особенно, если осматриваете квартиру зимой.
· Наличие перепланировки, а также документов, которые подтверждают ее законность.
· Состояние дорог и прилегающей территории, наличие детской площадки, шумной улицы и т

п.
· Инфраструктура: имеются ли магазины, остановки, школы или детские сады.

Если вас все устраивает, то необходимо с собственниками обсудить дальнейшие шаги, а также обязательно проверить все документы:

Торги

Если вы окончательно определились, то не стоит сразу же соглашаться на озвученную цену. Посмотрите другие варианты за эту же стоимость, сообщите собственнику, что есть и другая квартира, которая тоже вам нравится. Если в его интересах как можно быстрее продать свое жилье, то скорее всего он снизит цену

Не стоит сильно давить или выпрашивать: в подобном разговоре важно вести себя уверенно, чтобы продающая сторона осталась заинтересованной

· Когда будет происходить оплата, частями или сразу вся сумма.
· Участие нотариуса.
· Обсуждение временных рамок на подготовку документов.
· Дата заселения.
Обратите внимание, при самостоятельной покупке квартиры будет лучше зарегистрировать сделку у нотариуса, чтобы в будущем минимизировать риски.

Предварительный договор

Следующим этапом рекомендуется заключить предварительный договор с подписанием обеих сторон всех обязанностей, которые были обговорены. Сбор документовСобирать документы по большей части нужно продавцу, так как именно он передает в собственность свою недвижимость. Вашей задачей остается проверить все ли бумаги в наличии, а также проследить, чтобы все долги были выплачены (либо их должны будете выплатить вы по договоренности).

Заключение договора и регистрация жилья

Последним этапом происходит заключение договора купли-продажи. Эту процедуру необходимо проводить у нотариуса. Вы передаете ему первую часть денег, затем подписываете договор, и продавец получает свои законные средства. Дальше вам необходимо зарегистрировать нового собственника в кадастровой палате. Примерно через месяц покупатель официально становится собственником квартиры и имеет полное право в нее вселиться. Проверить смену собственника вы всегда сможете на сайте Росрестра: https://rosreestr.net. Вторую часть денег можно отдавать в присутствии нотариуса, когда все жильцы выписаны и продавец последовал всем договоренностям.
После того, как бывший собственник выселился из бывшей квартиры, вывез вещи, вы можете подписать акт приемки/передачи, подтверждая, что продавец выполнил все обязательства.
Если вы готовы заниматься всей этой бумажной волокитой, а также проверкой документов на их соответствие, то вы сможете сэкономить приличную сумму. Однако в этом деле следует быть предельно осторожным. Помните, что риелтор – это тот человек, который имеет большой опыт в подобных вопросах, поэтому многие процессы у него проходят на автомате. Вам же придется изрядно потрудиться, чтобы осуществить самостоятельную покупку квартиры.

С чего начать, условия и правила

Первое, с чего начать покупку квартиры нужно изначально – это поиск продавца и выбор банка, который предоставит кредит

Все остальное если не вторично то, как минимум, не столь важно

Поиск продавца

Так как происходит покупка квартиры, искать нужно именно продавца, а не покупателя, что несколько проще (больше предложений). Для этого можно пользоваться следующими возможностями:

• Знакомые и друзья. Самый простой и доступный способ – это поспрашивать у знакомых и друзей, не продает ли кто-то из них (или уже их знакомых) квартиру. Обычно подобные сделки достаточно надежны, так как советуют проверенные люди и проверенных же людей.
• Специализированные сайты. Например, Avito и его аналоги. Тут очень много предложений, значительная часть из которых вполне актуальна.
• Местные газеты объявлений. Несмотря на то, что газеты, кажется, уходят в прошлое, их все еще читает огромное количество людей. И, как следствие, в них размещают объявления. Актуальность их немного ниже, но попробовать все равно стоит. Нужно отметить и тот факт, что у многих печатных изданий есть собственные сайты, на которых вывешивается вся та же информация, включая сюда объявления о продаже жилья.

Кроме всего прочего, можно не просто искать объявления, но и разместить такое самостоятельно: «Куплю трехкомнатную квартиру в центре города, рассмотрю все варианты» или нечто подобное. Размещать их также следует как на сайтах, так и в газетах.

В качестве альтернативы, если нет времени заниматься поисками и есть возможность потратить некую сумму, можно обращаться в агентства недвижимости или к частным риэлторам. Они сами займутся данным вопросом и могут предоставить дополнительные услуги, например, сопровождение сделки, что бывает очень полезно.

Выбор банка

Логичной последовательностью действий после нахождения продавца и проведения предварительных переговоров с ним (в частности, нужно дать понять, что покупка планируется с использованием заемных средств), будет выбор банка. Отбирать его нужно по требованиям, условиям и кредитным программам.

Требования к клиенту

Для покупки квартиры на вторичном рынке при помощи ипотечного кредита, клиент обязан соответствовать требованиям банка. Многое зависит от выбранной финансовой организации, но в среднем, примерный список будет выглядеть так:

• Возраст потенциального заемщика на дату получения кредита: от 18 лет и старше. Даже если клиент признан эмансипированным (совершеннолетним) по решению суда, но не достиг 18 лет, ему, скорее всего, откажут в кредитовании.
• Возраст потенциального заемщика на дату полного погашения задолженности: 60-75 лет. Тут тоже все зависит от банка. Обычно ограничение идет по пенсионному возрасту, но не всегда. Рекомендуется уточнять в каждом отдельном случае. Более того, некоторые банки для пенсионеров предлагают особые, льготные условия с пониженными процентными ставками и так далее.
• Общий трудовой стаж: от 6 месяцев до 3-х лет. Чаще всего: 1 год.
• Трудовой стаж на последнем месте работы: от 1 до 6 месяцев.

Особых требований к размеру заработной платы не выдвигается, однако банк обязательно будет учитывать получаемый доход для определения потенциальной суммы кредита.

Документы для банка

Требования к документам клиента также меняются от банка к банку. Приблизительный список требуемых бумаг:

• Паспорт заявителя.
• Справка о доходах (в идеале, в виде стандартной 2-НДФЛ, однако многие банки готовы принимать и другие виды такого документа).
• Копия трудовой книжки, заверенная руководителем.
• Документы на квартиру, которую планируется приобрести (их нужно запросить у потенциального продавца).

Банк может запросить и другие документы, в зависимости от того, какая именно ситуация сложилась у клиента.

Ипотечные программы

У большинства банков есть как минимум 2-3 ипотечные программы, ориентированные на покупку квартиры на вторичном рынке. Прежде чем оформлять кредит, нужно просмотреть все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.

Ключевые критерии покупки жилья

Помимо уже рассмотренных важных аспектов, учитывать нужно и такие моменты:

Стоимость. Она во многом как раз и будет зависеть от района, этажа, планировки, площади, количества комнат, развитости инфраструктуры, экологии и т. д

Важно найти вариант с оптимальным соотношением цены и всех этих параметров;
Планировка и перепланировка. Расположение, размер помещений играет немалую роль в обеспечении комфорта и уюта

В этом смысле жилье в новостройках имеет преимущество – во многих из них владелец может получить «коробку», а потом сам распределить в ней размещение комнат и других помещений. Внести изменения в планировку можно и во вторичном жилье, но перепланировка должна быть узаконенной, внесенной в техпаспорт. Иначе можно получить штраф;
Прилегающая территория. Следует оценить ее ухоженность, инфраструктуру, чистоту и т. д.;
Состояние дома. Стоит узнать год его возведения, уточнить, не является ли он аварийным, оценить состояние подъезда (ухоженность, чистота, влажность и т. д.), лифта. Поинтересуйтесь, в каком состоянии находятся общедомовые коммуникации;
Соседи. После покупки неприятной неожиданностью может стать неблагополучное соседство, поэтому нелишним будет сразу познакомиться с потенциальными соседями хотя бы снизу, сверху, с вашего будущего этажа;
Состояние самого жилья
Прежде всего уделите внимание состоянию коммуникаций. Изучите потолок, стены, пол – насколько они ровные, нет ли трещин, плесени, грибка, потеков, влажности
Вам выбирать – квартира ремонт должна иметь капитальный или косметический. Но даже если вам попался второй вариант, это не признак того, что жилье в плохом состоянии. Многие люди перед продажей просто приводят его в более-менее презентабельный вид, оставляя возможность будущим владельцам сделать ремонт на свой вкус.

Watch this video on YouTube